观点网2025年是租赁住房REITs从试点走向常态化的关键年，二级市场整体强于大盘，一级发行及扩募热情高涨，全年新增和扩募规模约占总募资量超10%。

在上海保租房市场方面，经过“十四五”期间的集中供应，上海新增保租房存在一定程度的同质化竞争，近两年整体市场承压较大。截至2025年12月收官，累计建设筹措保障性租赁住房61.2万套、形成供应40.4万套，提前超额完成102%。

在此背景下，华夏基金华润有巢REIT披露了2025年全年业绩报告。

据财报显示，2025年，华润有巢REIT实现收入7905.21万元，较2024年微降0.03%；净利润约1157.99万元，同比增长19.6%；经营活动产生的现金流量净额为5283.23万元，可供分配金额5055.99万元，完成招募说明书预测的102.15%。

从底层资产运营情况来看，基金整体公寓出租率（按房间数）94.95%，同比微增0.66个百分点；按面积计算出租率94.71%；期内，公寓租金单价水平2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%。

扩募布局

2025年是华润有巢REIT规模跃升的一年。

该基金于2024年5月发布首次扩募公告，最终于2026年1月完成扩募份额正式上市交易。本次扩募认购规模为11.329亿元，认购率高达99.51%，其中原始权益人华润有巢作为战略投资者份额数量占实际发售基金份额的34.17%。

而本次扩募是国内首单采用向原持有人配售方式扩募的REITs项目，赋予原持有人优先认购权，同时采用市场化定价，避免了对二级市场价格的冲击，更实现资产的梯度扩容。

本次扩募核心动作是以7.16亿元收购有巢马桥项目100%股权，底层资产从上海松江泗泾、东部经开区两大项目，拓展至闵行马桥。

扩募工作完成后，底层资产规模与运营体量均实现增长，总可供出租房间从2612间增至5087间，增幅94.75%；总可供出租面积从9.04万平方米增至16.96万平方米，增幅87.58%；车位资源同步扩容，可供出租车位1799个，同比增长75.86%。

从资本结构看，扩募后基金份额总额从5亿份增至9.48亿份，份额净值2.3431元，较上年末2.2508元稳步提升。

而公募REITs的核心吸引力在于稳定分红与现金流回报。

盈利与现金流层面，由于扩募并表时间较短，华润有巢REIT营业收入与上年基本持平，为7905.21万元；净利润1147.99万元，同比增长18.57%；经营活动现金流净额5283.23万元，同比增长10.11%。EBITDA达5697.72万元，同比增长3.12%。

分红与分配层面，全年可供分配金额5055.99万元，实际分配4902.49万元，分派比例超97%，全年实施4次现金分红，每10份基金份额累计分红0.9805元。受扩募新增份额摊薄影响，2025年现金流分派率1.80%。

截至2025年末，基金总资产为23.63亿元，净资产为22.21亿元，较上年分别大幅增长95.79%与97.34%。

此外，从二级市场表现来看，截至2026年4月10日收盘，基金价格为2.77元/份，较发行价2.417元/份上涨14.6%，但较2025年6月24日的3.863元/份最高价，仍有28.29%的回调幅度。

资产底色

基金各项指标的表现，源于底层资产的运营表现支撑。

目前，华润有巢REIT的底层资产为有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目，以及新扩募的有巢马桥项目，三者均为上海市保障性租赁住房。

整体来看，截至2025年末，底层项目公寓整体出租率（按房间数量计算）同比提升0.66个百分点至94.95%；公寓租金单价为2.15元/平方米/天，同比下滑1.83%；整体剩余租期为0.55年，同比增长5.77%。

具体分项目来看，有巢泗泾项目公寓可供出租房间总数为1264间，实际出租为1203间，按房间数量计算出租率为95.17%，较2024年同比提升1.17个百分点。

租金水平方面，该项目报告期内公寓租金单价为2.56元/平方米/天，同比减少了1.92%。报告期末公寓剩余租期0.54年，同比增加了3.85%。

而有巢东部经开区项目公寓可供出租房间总数为1348间，实际出租为1286间，按房间数量计算出租率为95.40%，较2024年同比提升0.87个百分点；期内，公寓租金单价为1.83元/平方米/天，与去年同期的1.85元/平方米/天相比，减少1.08%，剩余租期增加9.8%至0.56年。

至于有巢马桥项目，公寓可供出租房间总数为2475间，实际出租为2341间，按房间数量计算出租率为94.59%；期内，公寓租金单价为2.19元/平方米/天，剩余租期0.54年。

针对底层资产周边竞品，2025年内，有巢泗泾项目周边新增3个竞品项目，共提供3123套保障性租赁住房，均为计划供应范围内的项目；有巢东部经开区项目新增一个竞品项目，提供1394套的保障性租住房；有巢马桥项目无新增竞品项目。

公告指出，新增竞品项目的产品与客群定位均与基金项目存在差异，截至报告期末未对基金项目出租率造成影响。

展望未来，据参会投资者分享，华润有巢REIT基金经理所付晶表示，该基金的发展规划主要分为存量与增量两方面。

一是做强存量资产，目前基金3个底层资产均位于上海市，坚定看好上海未来的发展机遇，将持续深耕上海，通过精细化运营保障底层资产业绩稳健。

二是优选增量资产，积极通过扩募为华夏基金华润有巢REIT注入新的发展活力，重点聚焦一线以及成都、杭州、宁波等强二线核心城市的核心资产，持续提升基金的稳定性增长。

截至2025年底，华润有巢已累计布局15个城市，在营项目61个，在营项目规模4.9万间，为基金后期的持续扩募提供充足的资产储备。